体育宇宙的尽头是卖房子

2022年的开春，万科董事长郁亮的一句“房地产进入黑铁时代”，房企们风声鹤唳，欲背水一战。

与之形成鲜明对比的，是带动三亿人上冰雪的冬奥会后，冰雪产业正在成为“热经济”，机构直言，北京冬奥会带动中国体育产业步入黄金发展期。

一边是走强的体育产业，一边是水深火热躺平中的房地产，有人忽然意识到，房地产 体育，或许是房地产在黑铁时代的一个新突破口。

事实上，这两年，傍着体育的房地产项目开始冒头，傍着电竞搞房地产的彰泰欢乐颂、傍着围棋卖房子的旭辉福弈和庭，启迪科技在去年中和广西旅发集团签约，要共建南宁东盟冰雪小镇。

近段时间，又一个傍着体育的地产项目亮相了，这回是在正儿八经的“体育产业城板块”。

瘦身的广西体育产业城

首先要说两句这个项目所在的地方。

它就在五象最中心。2010年广西体育中心建成后好多年，周边从大片大片的黄土地，变成如今百栋高楼林立，体育中心东侧的大片土地，一直空着。

因为这是留给五象新区规划之初，就划定的“广西体育产业城”，它是当年五象新区规划的九大板块3大片区的其中一个板块，“规划面积3平方公里，由广西体育中心、中国—东盟体育交流合作试验区等功能区组成，以体育赛事与表演、体育训练、体育对外交流、体育休闲旅游为主要内容。”

3平方公里，比当时规划的2.6平方公里的总部基地金融街还要大。

虽然经历了2019年广西自贸区南宁片区的成立，各大功能区做了微调，广西体育中心东侧的土地，文化体育功能没变。

▲自贸区南宁区分区图

十多年来，广西体育中心一二三期、中国体育彩票广西营销展示中心等公益项目相继建成，广西体育产业城—广西体育教科训一体化基地即将建成，广西体育中心东侧，五象大道南侧的广西体育产业城上的土地，迟迟不见动静。

一个新的“李宁体育园”？

终于，2020年12月，广西体育中心东面94亩土地上架，土地用途上写的是“文化设施用地、零售商业用地、商务金融用地”，竞买人须具备举办国际大型体育赛事经验、须提交经广西壮族自治区体育局书面审核的产业运营方案。

这是多年前规划的“广西体育产业城”板块以“体育产业”名义，规划出让的第一块土地。

一个月后，2021年1月15日，上海博盟体育底价摘牌，获得这94亩广西体育中心东面的土地，对外宣称要体育商业综合体及文化设施场馆。

当时媒体可获知的信息是， 上海博盟体育属于福信集团旗下文体板块，是一家集投资、运营、管理、开发国际化高品质资源于一体的体育产业公司。它是博盟体育“在广西南宁积极探索产城融合和产业地产发展新模式，现成功竞得优质地块迈出了体育 地产的第一步。”

两个月后，3月15日，项目定名广西体育产业城—五象博盟中心正式开工。项目开始初显轮廓：

它是自治区体育局引进的重大体育产业项目。

占地约94亩，总建筑面积约25万平方米，计划投资19亿元。

规划业态有——体育组织办公基地、体育文化交流中心、体育企业办公楼、体育产业孵化基地、体育培训活动中心、体育会务展览中心等。

定位是集体育产业多业态共同发展的体育综合体。

重点引进拳击、东方格斗术等体育组织，引进体育竞赛表演、训练、经纪、体育用品等企业机构入驻，组织国际、国内和区域性体育赛事。

简言之，就是要做一个聚集体育产业办公、运动、消费的中心。

当时人们的疑问是，要建另一个广西体育中心？还是另一个李宁体育园？

所以，当2022年第一天它开放营销中心，对外宣称要卖写字楼和别墅时，还是让人稍微有些诧异的。

带着这份诧异，春节后我决定去现场探探店，瞧瞧葫芦里卖的什么药？

变身楼盘？

卖房子算主业还是副业？

它就在五象新区第一地标广西体育中心东侧，沿着五象大道，经过体育中心的“两片绿叶”，就能看到五象博盟中心的围挡。

▲项目效果图

它的营销中心入口离体育中心最远，藏在加油站东面。

营销中心做得非常现代，它的学名叫“水镜流光美学示范区”。

镜面水景、移栽树木、展示中心……用干净的线条呈现一种极简的现代化国际风。

▲营销中心实景图，图源1月项目官微

进门迎面一头银白的鹿，鹿角上缀数只蝴蝶。左拐的天井中是一株玄色桂花树雕塑，苍劲有力。

瑞兽报福、吉树迎贵，据说是新锐雕塑家张林的手笔，进门就像进了一个美术馆。

进门这么大个排场，博盟中心给自己的title也不低，它把自己称作广西第一个CCTO综合体，四个英文单词代表，CBD、CLD、TOD、OSC，涵盖了中央、商务、居住、地铁上盖、体育产业等关键词。

当然，它左边是体育中心、门口有地铁4号线体育中心东站，前有蟠龙板块、邕江、青秀山，背靠体育产业城，它的先天优势能让它当得起这几个英文单词。但产品成色，还要再看。

沙盘现场就是售楼环节，据介绍，项目总建面28万方，规划有——

2栋5A甲级写字楼

2栋创意空间写字楼

1栋LOFT灵动空间

1座体育/ LIVE馆

1条文化运动主题街区

85套商业别墅

▲项目大致业态分布

▲沙盘业态分布

其中，商业街近万平，接驳地铁4号线体育中心东站，并做了下沉式广场设计。

体育馆分两层，设置了拳击场和羽毛球场。

▲商业部分

写字楼共5栋，其中A1栋23层（5A甲级写字楼），单层约2000㎡；A2栋23层（LOFT灵动空间），单层约1000㎡。A5栋19层（创意空间写字楼）、单层约1600㎡；每层可切割的面积可定制。

据说A6栋已经被整栋定出，A1栋也被预定了不少层。

项目主卖的是40年产权、商业性质的别墅，沿着项目东南面的水岸一字排开。

商墅区0.7的容积率。东南面是规划的沙渌曲水系，只不过现在还挺“野”。

商墅的主要卖点除了地段，还有超300%的赠送率、双首层入户门。

85套商墅中，包含9套上叠、下叠的叠墅，据透露已经被预定出去。所以项目推出的只有76套联排别墅，面积涵盖155—303㎡。

据说别墅采用新加坡现代国际建筑风格，秉持极简主义特色。

看了下沙盘图和效果图，全玻璃幕墙外立面设计，通透轻盈又有文艺范儿。

155㎡商墅户型，东南朝向，面宽6.8米，实际使用面积约522㎡。花园就有66㎡。

288㎡商墅户型，面宽9.4米，花园面积133㎡，实际使用面积900㎡。

商墅总价400—1000万不等，5成首付。

地铁、商业、景观配套，它都很“霸道”，但商业性质房子没有“学区”属性。

左看右看前看后看，这都是一个内缀体育馆、商业街的“商住”房地产项目。

做体育产业，先用卖房来解题，这似乎是一个围绕着体育产业曲线（卖房子）救国（求盈利）的故事。

产业的尽头就是卖房吗？

那么问题来了，做体育产业的尽头，也是卖房吗？

放眼全国，场馆的建设，似乎都不约而同和房产销售成了打包关系，这似乎成了近两年体育、文旅产业持续发展的解题思路，它并非少数。

翻看近两年南宁的体育场馆建设，似乎都和“卖房子”有关——

2020年彰泰拿地兴宁时，就宣告它切入了电竞赛道，打造以电竞产业为核心的智慧生态城市综合体，两年来，房子和电竞馆、电竞融媒体中心、电竞酒店同步建设，除了偶尔承办人民电竞超级联赛（PPL）南宁站，但对外的声音，大多与卖房子有关。

旭辉和广西农垦、华智体育合作，切入围棋赛道，要在兴宁东做三塘智力运动综合体，建设一栋国际智力运动文化赛事中心，建设场馆的同时，依旧是吆喝卖房子卖得起劲儿。

冬奥会期间，南妹在抖音刷到“不用去北方也能滑雪！来梧州雪立方冰雪世界！”

查了下，它是启迪和合景在2019年底亮相的合景启迪冰雪小镇的一部分，这个小镇规划有四季室内滑雪馆、冰球馆、冰雪水世界、极限运动中心、冰雪主题酒店等。

合景启迪冰雪小镇也在近两年成了梧州人心目中的置业热盘。

不出意外，去年7月，启迪科技和广西旅发集团签约推进的南宁东盟冰雪小镇文旅项目，大概率也是卖房子打头阵。

广西这么干，并非孤例，全国早就这么干了。查了下，这大概是和这些年讨论的“体育场地一用就亏”、以及“节俭办奥运”不无关系。

有个数据，巴西奥运会亏133亿，东京奥运会亏300亿，有报告统计了1960年以来的奥运会数据，发现奥运会平均成本超支率为172%。体育产业是个无比烧钱的东西。

但它又是未来的绿色产业，早在2014年国务院印发国务院印发《关于加快发展体育产业促进体育消费的若干意见》中就提出，要“把体育产业作为绿色产业、朝阳产业进行扶持，强调向改革要动力，向市场要活力，力争到2025年，体育产业总规模超过５万亿元，成为推动经济社会持续发展的重要力量。”

在5万亿目标的背景之下，体育热冒头的那几年，体育场馆严重不足、闲置和运营问题成了阻碍体育产业发展的“老大难”问题。

2016年，姚明有份提案提出了一个解题思路：“应突破公共体育场馆现有运行机制，引入社会资本，成立股份制经营实体甚至产业集团”。大家发现，综合考虑体育场馆的利用，把赛事运营、体育培训、器材销售等和场馆运营结合起来，成了一道最终结果可谓正数的数学题。

于是，场馆建设忽然不局限于行政单位，社会资本有了参与可能。

远的不说，单说刚结束冬奥会，有资料可查的，这次北京冬奥会引入了一个创新的模式，15.1亿美元的产股杆建设预算中，有65%是来自社会投资，主要房地产商来投资建设奥运村的设施。

据说在赛事结束之后，张家口崇礼的冬奥村将变成以冰雪为中心的旅游小镇，卖起商品房。

北京延庆的奥运村则会变成山地滑雪旅游度假酒店，周边村落也将打造成为集民宿、文化展示和旅游服务为一体的冬奥主题山村。

近看南宁，2023年要举办第一届全国学生（青年）运动会，运动员村威宁青运村就被当做商品房先行开发销售，赛后供业主居住。

未来，根据去年最后一天印发的广西全民健身实施计划（2021—2025年），广西要：

“到2025年，全区经常参加体育锻炼人数比例达到40%以上，人均体育场地面积达到2.6平方米以上，每千人拥有社会体育指导员2.16名；建有体育公园（体育综合体）100个以上、全民健身中心1000个以上、健身步道10000公里以上；每万人拥有足球场地数量达到0.9块以上。建成城镇社区“15分钟健身圈”。

体育产业的发展、体育设施的建设，势在必行，必须解题。

目前看来，引进社会资本，至少带来了体育场馆即相关设施持续利用，综合运营，盘活各类体育资源的可能，至少在目前，这是一个比较好的解题方法。

「写在最后」

据克而瑞统计，2021年全国商品房销售额达到18.7万亿，创下历史新高。

体育产业2025年要达到的5万亿，相比商品房的18万亿，似乎小巫见大巫。

但一边是房地产黑铁时代的红海，一边是体育产业的蓝海，房地产 体育，好像也是一条不错的通路。

文 | 回南天

校对 | 呆头鹅

本站声明：以上部分图文视频来自网络，如涉及侵权请联系删除