在希腊有多少套价值50万欧元的房子
到目前为止，希腊黄金签证项目投资门槛从25万欧元提高到50万欧元，仅仅是希腊总理的“官方说法”，相关实施细则并不公布。坊间传闻说，希腊黄金签证不但要“逆市场萎缩之趋势”提高到50万欧元，而且只允许购买一套房子。如果希腊黄金签证50万欧元新法案经在希腊议会获得通过并正式实施的话，在希腊存量的住宅中，有多少套价值50万欧元的房子呢？
今天，我们基于希腊2011年人口和建筑普查公报的数据，做一番估算——希腊2021年人口和建筑普查的结果，要等到今年年底才会公布：
一、截至2022年8月底，希腊住宅数量应该不超过680万套。在希腊680万套存量住宅中，面积超过120㎡的住宅不超过60万套、面积超过150㎡的住宅不超过35万套。
二、在希腊680万套住宅中，建于2000年之后的住宅，比例不超过20%；建于2010年之后的住宅，比例不超过5%。
三、单价按照4000€/㎡计算的话，面积超过125平方米的房子，总价才会达到50万欧元；单价按照3000€/㎡计算的话，面积需要超过166平方米；单价按照2500€/㎡计算的话，面积需要超过200平方米。在希腊的二手房市场中，单价超过3000€/㎡，算是很贵、很好的房子，只有少量“稀缺的房子”才会卖到这样的价格。
四、在希腊，的确也存在单价超过5000欧元，但建于1980年之前的房子——这些房子贵在位置好。以雅典为例，在雅典市区狼山山脚下，就藏着很多单价超过5000欧元的老公寓。在希腊，这样的房子虽然不少，但比例很低。
雅典卫城的东北方向 海拔150米左右，从这两个条件来判断，希腊总理米佐塔基斯的家，一定位于狼山的南麓——狼山是吕卡维多斯山（Lycabettus）的别名，最高海拔277米，是雅典市区的最高点。位于狼山山脚下的Kolonaki区域，是雅典市区房价最贵的区域，是希腊政商界精英聚居、聚集的区域，这个区域有很多服务富人的奢侈品商店、酒吧、餐厅、咖啡厅和私人俱乐部。
希腊总理米佐塔基斯，住在哪里？
在希腊的二手房市场，单价超过3000欧元的房子已经属于高价。我们以3000€/㎡作为单价基准来评估的话，我认为总价50万欧元的房子至少要满足两个条件：
1、面积超过150平方米；
2、建于2000年之后。
基于希腊国家统计局的统计数字和我的了解，我认为满足上述两个条件的住宅，不会超过希腊住宅总数量的2%——不超过14万套。
在希腊，超过150平米的房子就算是大房子
五、在上述14万套住宅中，房东拿出来卖的房子，每年不会超过5000套。这5000套房子，主要分布在希腊首都雅典所在的阿提卡大区和闻名世界的希腊岛屿上。
关于希腊黄金签证从25万欧元提高到50万欧元，申请者会减少多少的问题，我的结论是——很可能会减少70%甚至80%。减少70%甚至80%意味着什么？这意味着希腊黄金签证项目事实上崩溃了，这意味着希腊政府在玩火。
如果希腊黄金签证真的提高到50万欧元，申请者会减少多少？
霍庆川
2022年9月20日于希腊雅典松涛湾
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